Cómo Comprar una Propiedad en Miami Solo con Pasaporte Argentino (Guía Paso a Paso Real + Lo Que Nadie Te Cuenta)

Comprar una propiedad en Miami únicamente con pasaporte argentino es totalmente posible. Miles de argentinos lo hacen cada año sin residencia, sin crédito estadounidense y sin estar físicamente en Estados Unidos. Pero hay algo que nadie te dice: el mercado inmobiliario de Miami es más técnico, más regulado y más “oculto” de lo que parece a primera vista.

Esta guía no es la típica explicación básica. Acá vas a encontrar lo que realmente importa: las reglas ocultas, los problemas invisibles, las trabas técnicas y los factores internos del mercado que solo sabe alguien que trabaja dentro del sistema.

1. Sí, podés comprar solo con pasaporte argentino (pero eso es lo fácil)

Comprar como extranjero es simple:

• Pasaporte argentino
• Fondos demostrables
• Cuenta bancaria en EE.UU. (que abrís rápido)

Pero el verdadero desafío NO está en la compra, sino en saber qué edificios aceptar, cuáles están en problemas y cuáles son bombas de tiempo financieras.

2. Lo que nadie te cuenta del mercado de Miami

Estas son las cosas que no aparecen en YouTube, ni en TikTok, ni en los blogs:

✔ Edificios con problemas de seguro

Florida está viviendo la mayor “insurance crisis” de su historia. Hay edificios donde el seguro subió:

• 30%
• 50%
• hasta 100% en un año

¿El resultado? Las expensas suben, la rentabilidad baja y muchos propietarios terminan vendiendo apurados.

✔ Edificios en recertificación de 40 o 50 años

Después del colapso de Surfside, Miami exige recertificaciones estructurales masivas. Si un edificio no pasó estas inspecciones:

• el banco no financia
• las expensas suben
• hay “special assessments” gigantes

Muchos argentinos compran “barato” en estos lugares sin saberlo.

✔ Special Assessments (cuotas extraordinarias escondidas)

Son pagos obligatorios del edificio para cubrir obras grandes: reparaciones, seguros, mejoras, recertificaciones, daños, etc.

Hay torres con USD 10.000 – 80.000 en assessments que el comprador nuevo hereda sin saberlo.

✔ Buildings con litigios

Cuando un edificio tiene un juicio activo (contra constructora, contra HOAs, por daños, etc.), los bancos pueden negarse a financiar unidades ahí.

Muchos extranjeros compran cash en estos edificios sin entender por qué “estaba barato”.

✔ Restricciones ocultas de alquiler

Cada edificio tiene sus propias reglas, por ejemplo:

• mínimo 30 días
• mínimo 6 meses
• mínimo 12 meses
• solo una vez al año
• NO se permite Airbnb

Una propiedad que parece rentable puede convertirse en un lastre si no entendés estas reglas antes de comprar.

✔ Buildings que no aceptan financiamiento

Hay torres donde ningún banco presta dinero por:

• problemas estructurales
• problemas legales
• morosidad de la HOA
• fondo de reserva bajo

Un argentino compra encantado… y cuando quiere vender descubre que nadie puede financiar y su propiedad vale menos.

3. Paso a paso REAL para comprar solo con pasaporte argentino

Paso 1 — Definir tu objetivo

• ¿Vivir?
• ¿Rentabilidad anual?
• ¿Apreciación?
• ¿Preconstrucción?

Cada edificio sirve para algo distinto. Elegir mal puede costar miles.

Paso 2 — Revisión profunda de edificios

Esto es clave. Antes de ver fotos o videos, se revisa:

• Condo docs
• Presupuesto anual
• Fondo de reserva
• Seguro del edificio
• Litigios activos
• Recertificaciones pendientes

Acá se descarta el 70% de lo que ves en internet.

Paso 3 — Due diligence financiera real

Se hace un análisis que incluye:

• Cap rate real
• Cash-on-cash
• Rentabilidad neta
• Historial de ocupación
• Escenario a 5 y 10 años

La mayoría de los blogs solo te muestran números inventados. Acá los números se calculan de verdad.

Paso 4 — Oferta y negociación

• Uso de “Days on Market”
• Búsqueda de vendedores motivados
• Análisis de precio por metro cuadrado
• Estrategias para ganar contra múltiples ofertas

Paso 5 — Inspección + Appraisal

Inspección profesional para verificar:

• Electricidad
• Estructura
• Aires
• Plomería
• Humedad
• Daños ocultos

Paso 6 — Closing (cierre)

Se firma todo online a través de una title company. No necesitás estar en Miami.

4. ¿Cuáles son las mejores zonas para comprar sin repetir lo básico?

No voy a mencionar lo mismo de siempre. Estas son zonas estratégicas desde el punto de vista técnico:

✔ Edgewater “pre-2020” (torres sólidas, bien administradas)

✔ Brickell high-floor (unidades que mantienen valor en cualquier ciclo)

✔ Downtown buildings post-2017 (estructuras más nuevas, mejores seguros)

✔ Mid-Beach buildings con reservas altas (muy estables financieramente)

✔ Wynwood/Midtown con HOA fuerte (excelentes para rental corporativo)

Estas elecciones no son por “estilo de vida” sino por solidez técnica y financiera.

Conclusión

Comprar una propiedad en Miami solo con pasaporte argentino es fácil. Lo difícil es saber dónde NO comprar.

Los verdaderos problemas del mercado —seguros, recertificaciones, litigios, restricciones de alquiler, special assessments, financiamiento limitado— nunca aparecen en los videos lindos de redes.

Pero cuando conocés estas reglas internas, podés tomar decisiones inteligentes, evitar errores costosos y comprar un activo sólido en uno de los mercados más fuertes del mundo.

¿Querés que analice un edificio o una propiedad específica para ver si es segura, rentable y sólida?

Te puedo revisar condo docs, seguros, reservas, litigios y riesgos ocultos antes de que pongas un dólar.

Thiago M. Caruso — Miami Real Estate Advisor